房屋完損等級 ：嚴重損壞房和危險房的評定方法

業內從事房屋檢測的朋友知道 ，房屋完損狀況 ，根據各類房屋的結構 、裝修 、設備等組成部分的完好 、損壞程度 ，分成下列各類 ：
ａ． 完好房 ；
ｂ． 基本完好房 ；
ｃ． 一般損壞房 ；
ｄ． 嚴重損壞房 ；
ｅ． 危險房 ；

危險房是指承重的主要結構嚴重損壞 ，影響正常使用 ，不能確保住用安全的房屋 。其評定標準另定 。

這是城鄉建設環境保護部１９８４年１１月８日批準的《房屋完損等級評定標準（試行）》 。30年來 ，該標準統一評定各類房屋的完損等級標準 ，為房地產管理部門經營的房屋 ，對單位自管房（不包括工業建築）或私房進行鑒定 、管理時 ，提供了完損等級的評定 。在評定古典建築的完損等級時 。

在我看來 ，在房屋檢測中 ，重點判定的是結構 、裝飾和設備三大塊 。 各類房屋結構組成分為 ：基礎、承重構件 、非承重牆 、屋麵 、樓地麵 ；裝修組成分為 ：門窗 、外抹灰 、內抹灰頂棚 、細木裝修 ；設備組成分為 ：水衛 、電照 、暖氣及特種設備（如消防栓 、避雷裝置等） 。

而這三塊中 ，地基基礎 ：有足夠承載能力 ，無超過允許範圍的不均勻沉降 。
 承重構件 ：梁 、柱 、牆 、板、屋架平直牢固 ，無傾斜變形 、裂縫 、鬆動 、腐朽 、蛀蝕 。
 非承重牆 ：
ａ． 預製牆板節點安裝牢固 ，拚縫處不滲漏 ；
ｂ． 磚牆平直完好 ，無風化破損 ；
ｃ． 石牆無內化弓凸 ；
ｄ． 木 、竹 、蘆簾 、葦箔等牆體完整無破損 。
屋麵 ：不滲漏（其他結構房屋以不漏雨為標準） ，基層平整完好 ，積塵甚少 ，排水暢通 。
ａ． 平屋麵防水層 、隔熱層 、保溫層完好 ；
ｂ． 平瓦屋麵瓦片搭接緊密 ，無缺角 、裂縫瓦（合理安排利用除外） ，瓦出線完好；
ｃ．青瓦屋麵瓦壟順直 ，搭接均勻 ，瓦頭整齊 ，無碎瓦 ，節筒俯瓦灰梗牢固 ；
ｄ． 鐵皮屋麵安裝牢固 ，鐵皮完好 ，無鏽蝕 ；
ｅ．石灰爐渣 、青灰屋麵光滑平整 ，油氈屋麵牢固無破洞 。
 樓地麵 ：
ａ． 整體麵層平整完好 ，無空鼓 、裂縫 、起砂 ；
ｂ． 木樓地麵平整堅固 ，無腐朽 、下沉 ，無較多磨損和稀縫 ；
ｃ． 磚 、混凝土塊料麵層平整 ，無碎裂 ；
ｄ．灰土地麵平整完好 。 

不少檢測機構對嚴重損壞房和危險房難於區分 。

 嚴重損壞標準中 ，是這麽明確的 ：
在結構部分 ：
 地基基礎 ：承載能力不足 ，有明顯不均勻沉降或明顯滑動 、壓碎 、折斷 、凍酥 、腐蝕等損壞 ，並且仍在繼續發展 ，對上部結構有明顯影響 。
承重構件 ；明顯損壞 ，強度不足 。
ａ．鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形 、裂縫 ，混凝土剝落和露筋鏽蝕嚴重 ，下垂變形 、裂縫值超過設計規範的規定 ，混凝土剝落麵積占全麵積的１０％以上 ；
ｂ．鋼屋架明顯傾斜或變形 ，部分支撐彎曲鬆脫 ，鏽蝕嚴重 ，鋼筋混凝土屋架有傾斜 ，混凝土嚴重腐蝕剝落 、露筋鏽蝕 ，部分支撐損壞 ，連接件不齊全 ，鋼杆鏽蝕嚴重 ；木屋架端節點腐朽 、蛀蝕 ，節點邊接鬆動 ，夾板有裂縫 ，屋架有明顯下垂或傾斜 ，鐵件嚴重鏽蝕 ，支撐鬆動 ；
ｃ． 承重牆體（柱） 、砌塊強度和穩定性嚴重不足 ，有嚴重裂縫 、傾斜 、弓凸 、風化 、腐蝕和灰縫嚴重酥鬆損壞 ；
ｄ．木構件嚴重傾斜 、下垂 、側向變形 、腐朽 、蛀蝕 、裂縫 ，木質脆枯 ，節點鬆動 ，榫頭折斷拔出 、榫眼壓裂 ，鐵件嚴重鏽蝕和部分殘缺 ；
ｅ． 竹構件節點鬆動 、變形 ，竹材彎曲斷裂 、腐朽 ，整個房屋傾斜變形 。
非承重牆 ：有嚴重損壞 ，強度不足 。
ａ． 預製牆板嚴重裂縫 、變形 ，節點鏽蝕 ，拚縫嵌料脫落 ，嚴重漏水，間隔牆立筋鬆動 、斷裂 ，麵層嚴重破損；
ｂ． 磚牆有嚴重裂縫 、弓凸 、傾斜 、風化 、腐蝕 ，灰縫酥鬆 ；
ｃ． 石牆嚴重開裂 、下沉 、弓凸、斷裂 ，砂漿酥鬆 ，石塊脫落；
ｄ． 木 、竹 、蘆簾 、葦箔等牆體嚴重破損 ，土牆傾斜 、硝堿 。
 屋麵 ：嚴重漏雨 。木基層腐爛 、蛀蝕 、變形損壞 、屋麵高低不平 ，排水設施嚴重鏽蝕 、斷裂 ，殘缺不全 。
ａ．平屋麵保溫層 、隔熱層嚴重損壞 ，卷材防水層普遍老化 、斷裂 、翹邊和封口脫開 ，瀝青流淌 ，剛性防水層嚴重開裂 、起殼 、脫落 ，塊體防水層嚴重鬆動 、腐蝕 、破損 ；
ｂ． 平瓦屋麵瓦片零亂不落槽 ，嚴重破碎 、風化 ，瓦出線破損 、脫落 ，脊瓦嚴重鬆動破損 ；
ｃ． 青瓦屋麵瓦片零亂 ，風化 、碎瓦多 、瓦壟不直 、脫腳 ，節筒俯瓦嚴重脫落殘缺 ，灰梗脫落 ，屋脊嚴重損壞 ；
ｄ． 鐵皮屋麵嚴重鏽爛 ，變形下垂 ；
ｅ． 石灰爐渣 、青灰屋麵大部凍鼓 、裂縫 、脫殼 、剝落 ，油氈屋麵嚴重老化 ，大部損壞。
樓地麵 ：
ａ． 整體麵層嚴重起砂 、剝落 、裂縫 、沉陷 、空鼓 ；
ｂ． 木樓地麵有嚴重磨損 、蛀蝕 、翹裂 、鬆動 、稀縫 、變形下沉 、顫動 ；
ｃ． 磚 、混凝土塊料麵層嚴重脫落 、下沉 、高低不平 、破碎 、殘缺不全 ；
ｄ． 灰土地麵嚴重坑窪不平 。

而在 裝修部分 ：
 門窗 ：木質腐朽 ，開關普遍不靈 ，榫頭鬆動 、翹裂 ，鋼門 、窗嚴重變形鏽蝕 ，玻璃 、五金 、紗窗殘缺 ，油漆剝落見底 。
外抹灰 ：嚴重空鼓 、裂縫 、剝落 ，牆麵滲水 ，勾縫砂漿嚴重鬆酥脫
落 。
內抹灰 ：嚴重空鼓 、裂 縫 、剝落 。
 頂棚 ：嚴重變形下垂 ，木筋彎曲翹裂 、腐朽 、蛀蝕 ，麵層嚴重破損 ，壓條脫落 ，油漆見底 。
 細木裝修 ：木質腐朽 、蛀蝕 、破裂 ，油漆老化見底 。

第三塊是設備部分 ：
 水衛 ：下水道嚴重堵塞 、鏽蝕 、漏水 ；衛生器具零件嚴重損壞 、殘缺 。
 電照 ：設備陳舊殘缺 ，電線普遍老化 、零亂 ，照明裝置殘缺不齊 ，絕緣不符合安全用電要求 。
暖氣 ：設備 、管道鏽蝕嚴重 ，零件損壞 、殘缺不齊 ，跑 、冒 、滴現象嚴重 ，基本上已無法使用 。
 特種設備 ：嚴重損壞 ，已無法使用 。